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立退きは明け渡しが終わった時点で完了
当然のことですが公共事業による立ち退きは原住地が更地になり明け渡しが終わった時点で完了となります。
自分が所有する亡くなった父母が住んでいた空き家などが公共事業により立ち退きになった場合などはそれはそれで大変けっこうなお話ですから解体費用だけ出せばそこで完了です。
残金は一時所得となりますが立ち退き交渉が始まって６か月以内にすんなり契約になった場合は５０００万円所得税の控除があります。
しかし、そんな結構な話はめったにありません。大半が現住物件が立ち退きになる場合が多いでしょう。
住んでいる家が立ち退きになる場合は当然、新居を確保してからの解体、引き渡しとなります。
契約時に7割の補償が受けられますから当面はそのお金で新居の確保に動くことになります。
立退き補償金の内訳はいろいろありますがそれぞれの名目通りに使わなくても大丈夫です。
例えば営業保証金や動産移転料（引っ越し費用）また、解体費用が補償より少なくて済んだ場合の残額なども新居の建築に使っても何ら差支えはありません。
私の場合は解体費用を除いた全補償金を新居の新築費用に充てました。
さて、土地は入手済み。後はどうやって家を建てるかです。
市役所の担当者に相談するのがベスト
市役所といいましたが、いわゆる公共事業の事業主は町であったりまたは県であることもあります。国が相手の事もあるでしょう。
もしあなたが不動産や建築関係の仕事にた携わっていて建築に詳しいというのでしたらご自分で全てやられたらいいと思います。
が、しかし殆どの方は、初めての経験ではないでしょうか。
今から勉強していろいろ決定してもいいでしょうがとんでもない時間と労力がかかります。
また、ご当地の事情なども分からないでしょう。
市の担当者、都市整備課などの役人は常に不動産や建築関係の事を取り扱っています。
公共事業の発注なども担当するのでアドバイスしてもらうなら最適な人材がそろっているでしょう。
まずは、どうやって建てるかを決定すること
市のお役人に相談するのがベストなのですが相談する前に決定しなければならないことが二つあります。
一つ目は予算です。予算については別ページで詳しく書いています。
二つ目は依頼先です。依頼先にはおおむね三種類あります。
１、設計事務所
２、建設会社
３、大手ハウスメーカ
大手ハウスメーカーに依頼するのであれば市のお役人の経験値は役に立たないと思います。住宅展示場でも回って決定すればいいと思います。
設計事務所や建設会社に依頼するのであれば市の担当者の助言は最高に役に立ちます。
このあたりの事は別の記事で詳しく書いていますのでリンクを参考にしてください。
私は設計事務所に依頼することに決定しました。
それから市の担当者にその旨を伝えて良い設計事務所を教えてくれないかと相談しました。
数日後、担当者の方はＡ４の用紙にエクセルファイルに数十の設計事務所の描かれたファイルを印刷したものを持参してくれました。
そのファイルのところどころに〇印と◎印が付いた事務所があり、おススメの設計事務所だと教えてくれました。
とにかく◎印が二つしかなかったのでそのどちらかに決めようと内心決定していました。
どちらも隣の市の事務所なのですが一応ネットで過去の仕事内容とか見てＡ設計事務所に面接をお願いしました。
面接には所長と設計士の方の二人が見えました。あらかじめまとめておいた予算と大体の構想を伝えました。
こちらとしては何事も初めてなので、もう一つの◎のＢ設計事務所とも面接したいと伝えると立ち会っていた市の担当者が少し驚いた様子で段取りをつけてくれました。
Ｂ事務所との面接は所長ひとりだけ来訪し、なんとなくやる気のなさそうな感じで対応してくれました。
県内最高の設計事務所を紹介してくれた。
後から聞いた話でですがＡ設計事務所は当県では最高峰の設計事務所で本当は個人の家などは相手にしないらしいですが市の紹介だからと特別に引き受けてくれたらしいです。
「亡者蛇に怖じず」とでも言いましょうか、それなのにＢ事務所との天秤にかけるような事をして市の担当者の顔をつぶしたような結果になりました。
Ｂ事務所がやる気のなかった理由が何となくわかった気がしました。
結局、Ａ事務所にお願いして最後まで面倒を見ていただいたのですが、やはり市の後ろ盾があるという事は大変な強みです。
設計費用も一般より安くしていただき、完璧な家を設計していただきました。
地盤調査始まる
ある程度設計が進んで予算などのすり合わせが進んでくると地盤調査が行われます。地盤調査費用は設計費用とは別請求となりますが設計事務所が立て替えてくれます。
私の家は重量鉄骨３階建てですのでけっこう頑丈な地盤が必要です。調査は専門の調査会社に委託します。
調査名は○○家新築工事地質調査業務となります。
地盤調査は３日間の予定で始まりました。
調査の内容は以下の通りです。
１、ボーリング調査
調査地を構成する地層の分布・土地特性を把握することを目的と市ｔえ、指定された地点で鉛直方向に行う。
２、標準貫入試験
標準貫入試験は、地盤の閉まりの程度を把握することや試料採取を目的としてボーリング孔を利用して震度毎に行う。
３、室内土質試験
土質試験（粒度試験）は液状化判定に必要な粒度特製を把握することを目的と市て標準貫入試験の資料を用いて行う。
４、液状化の判定
調査地に分布する地層の内、ＧＬ.-20Ｍ程度以浅の飽和した砂質土・礫質土についてそれぞれのＮ値や粒度特製により液状化の判定を行う。
５、成果品
提出する成果品は以下の通りである。
１、報告書 ３部
２、土質標本箱 １式
予算を左右する地盤調査
設計図をもとにおそらくその家の重心なのでしょうか一か所、中心と思われる場所にボーリングしていきます。
地盤調査ボーリング風景
実はこのボーリング結果が建築予算を大幅に左右することになりかねないので、結果をハラハラして見守りました。
もし地盤が軟弱だと判定されたら地盤改良工事といって建設に耐えうる地盤に軟弱な地盤を改良しなければならないからです。
また、地盤改良工事でも表層だけなら表層改良工事で２００万円ほどで済みますが表層だけでは設計した建築物に耐えられない地盤の場合、柱状改良工事をしなければならなくなります。
柱状改良工法もしくは鋼管杭工法はコンクリートの柱や鋼管の柱を数十本、必要な深さに打ち込むという地盤改良法方なのです。
そうなれば、私の家の場合は数千万円の出費が必要になります。
もしくは設計自体の見直し、つまり木造等の軽い家に変更を迫られるかもしれません。
数日後、設計士さんから電話があり、軟弱な層が一部あるので表層の改良が必要である旨を伝えられました。
何とか、今の設計と予算で家が建ちそうです。
この時は本当にホッとしました。
建てるのは建築会社
予算と要望に合わせて設計を詰めていき、一応設計が出来上がりました。
しかし設計事務所が建てるわけではありません。
建てるのは建設会社です。
設計事務所が設計をもとに３社ほどの建築会社に見積もりを依頼します。
見積りが出た時点で設計士さんのアドバイスを受けて１社に決定します。
見積もりが一番価格が低かった建設会社が市内の有名建設会社でした。
設計士さんの後押しもありそこに決定することになりました。
しかし一番低い見積もりでも予算をかなりオーバーしていました。
予算と見積もりのすり合わせのための設計変更
建築会社が決まると設計士さんと建築会社と施主（私）の3者による予算と見積もりのすり合わせをします。
例えば床材、壁材、デザイン等で基本設計を崩さないところの変更です。
当初、屋上を作る予定で設計をお願いしていましたが屋上を普通の屋根に変更することで400万円も節約になるとの事で屋上は取りやめました。
屋上を取りやめたことでずいぶんと余裕ができ、後はほとんど設計通りに施工できることになりました。
決めることは無数にあります。床材の色から壁の材質、色天井の材質や色。
住設の決定
打合せの中で住設（住宅設備）を選ぶ段階になりました。
つまりＴＯＴＯとかリクシルなどのユニットバスやトイレ、洗面所の器具、台所周りのガス器具などを選ぶのです。
苦行のような毎日でこの作業だけは唯一楽しいと感じました。
設計事務所さんの顔で紹介してもらった数社の展示場をめぐります。
事前に設計士さんから連絡が行っているのでどの展示場でも下へも置かない対応をしてもらい十分な選択ができました。
また何を選ぶのかもリストがファックスされていたらしく、次は○○を見ましょうなどと頼りになる感じの応対をしてくれました。
住設の納入価格は展示場の定価表示の３０％ほど
メーカーのショールームはなかなか楽しい経験でした。家内にとってはまるで夢のような経験ではなかったかと思います。
全くすべての事が初めてなので知っていればこんなんじゃなかったのにと思ったことがたくさんありました。
見るものすべてこんなので暮らせたらと思うような素晴らしい製品ばかりですが、いざ値段を見ると「ムリムリ！」と言ってしまうものばかりです。
それでも何とか切り詰めて予算少しオーバーぐらいで気にいたものを揃えました。
後から建設会社の正式な見積書を見ると、なんと住設の金額は定価の３０％ぐらいで済んでいたのです。
こんな事ならあれにしとけばよかったとか、もう少しランクの上のものにしたかったな、とか悔やんでももうここまで来てしまっては後の祭りです。
これから家を建てる方はその辺の事を確認してから住設の展示場へ行きましょう。
最初の仕事は地鎮祭
一応見積もりがまとまって建設会社との契約が済み
まだ、こまごまとした物の変更が利く時点で着工となります。
着工の前には地鎮祭を行います。立ち退き補償の移転雑費の項目のには地鎮祭費用も含まれているのです。
近くの神社の宮司さんにお願いして設計事務所所長、設計士、建設会社社長、現場監督など要人と我々家族合わせて十数人が紅白のテントの中で神妙に祝詞を聞きます。
その後、鍬入れの儀式があり３０分ほどで終わります。主催は建設会社のなりますので宮司さんへの費用は建設会社持ちですがお供えの費用は施主持ちです。
これは建設会社によって違うらしいく、全て施主の負担になることもあるらしいです。ちなみにお供え費用は約６千円ほどでした。
こうして工事が始まっていくわけですが、最後に設計から竣工（完成）引き渡しまでのスケジュールの目安をグラフにしますのでこれからの方は参考にしてください。
設計から竣工までのスケジュール
設計事務所との契約が１月7日に締結されその日から始動することとします。
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