マイホーム資金は全部を建築費用には使えない！
マイホーム新築する、際資金調達のめどがあらかた着いくと新築にどれだけの資金を投入できるかがわかりますね。
たとえば、5000万円の資金調達ができたとして、5000万円の建築ができるかというとそうではありません。
というのも、資金をすべて建築費に使うわけにはいかないからです。
建築費用はいろいろな原因で予算をオーバーすることもありまし建築費以外にもいろいろとお金はかかります。
密な計算とある程度の余裕資金を設けなければ後からまた、借金をすることになります。
綿密に計算していっても思わぬ出費が必ず出ます。キッチリ配分するよりも少し遊びをもって不意の出費にそなえる計画が必要です。つまり
予備資金を設ける
ことです。
私の経験から予想外に必要だった費用を書き出してみましょう。
ここでは土地はすでに取得済みとします。
建築費用としての思わぬ出費
〇設計費用
（工務店で設計施工しない場合必要になります）
工事費用にもよりますが工事費用の１０％ぐらいが相場のようです
〇地盤調査費用
（注文住宅の場合、土地はすでに宅地として購入済みなので売主がにより地盤調査がされているはずです。）
しかし、宅地として購入しなかった場合や自分の農地などに立てる場合など地盤調査をしていない場合は自分で調査が必要です。 地盤調査には階数や木造、鉄筋といった建物の構造にもよりますが重量鉄骨の場合50万円ほどかかります。
〇地盤改良工事費用
（地盤が軟弱な場合必要になります）
地盤調査をして土地が設計した建物に適さない場合は自地盤改良工事が必要になります。
地盤改良工事の費用は次の条件で買わってきます。
〇地盤の軟弱さや構造
〇建物の構造や大きさ
〇地盤改良工事の種類
もし改良工事が必要になれば上の条件により最低でも数十万、多ければ数百万円ということもあります。
建築費用以外として
１．登記費用
建物を新築した場合、次のような登記が必要になります。
１、建物表題登記
新築、竣工後ひと月以内に申請する必要があります。建物表題登記とは建物の所在地、構造、床面積などを法務局に登記することです。
２、所有権保存登記
文字通りその建物の所有者を登記するものです
３、抵当権設定登記
住宅ローンなど借り入れの際に土地、建物を担保とする場合は土地と建物に抵当権を設定する登記が必要になります。
登録費用としてはつぎの二つがあります。
１、登録免許税
登録の際に国に支払う事が決められた税金です。
１、建物表題登記には登録免許税がかかりません。
２、所有権保存登記には基本的に下のような税率の登録免許税がかかります。
建物の評価額×0.4％
建物の評価額は固定資産証明書に書かれた評価額が基本となりますが新築建物の場合はまだ固定資産評価が決まっていません。
ちなみに新築後、市役所に連絡すると役人が来訪していろいろ見て回り固定資産評価額を決めます。
ですから新築建物は登記の時点で評価価格が決ません。
新築建物の場合は評価価格は地方法務局で決められている「新築建物課税標準価格認定基準表」によって計算されます。
「新築建物課税標準価格認定基準表」は県によりまた、年度により改正されるので一律ではありません。
「新築建物課税標準価格認定基準表」では建物の構造（木造、鉄骨造り、鉄筋コンクリートなど）や使用目的により床面積1㎡あたりの評価価格が表になっており、自分の該当する評価額に床面積を掛けたものが評価額になります。
「新築建物課税標準価格認定基準表」の該当単価×床面積＝評価価格
ちなみに、下のリンクは平成30年度の東京都の新築建物課税標準価格認定基準表です。
たとえば東京で軽量鉄骨床面積150㎡の新築住宅を所有権保存登記するための登録免許税は
114000円×150×0.004＝68400円
ただし軽減措置があり、床面積が50㎡以上の自宅用の建物で、かつ新築後1年以内の登記であれば税率は０.0015となり
114000円×150×0.0015＝25650円
となります。また、住宅ローンを利用している場合は抵当権設定登記も必要になります。これも登録免許税は所有権保存登記
と待った同じ計算で税率も0.4％です。
114000円×150×0.004＝68400円 （抵当権）
しかし2019年現在抵当権設定登記にも軽減税率が設けられており所有権保存登記と同じ条件で税率は0.001となり
軽減税率で計算すれば上の条件で所有権と抵当権の登録免許税の合計は
114000円×150×0.001＝17100円
となります。
2.税理士報酬
登記は司法書士さんに頼むことになります。
つまり司法書士さんへの報酬も必要だということです。
報酬は司法書士さんによってもまちまちなのですがだいたい上の建物の条件で平均的な報酬額は
建物表題登記 8万円
所有権保存登記 ２～３万円
抵当権抵当権設定登記 3万円～4万円
というところです。
いかがですか？建物の登記費用だけでも18万円ほどの予算を設けなければならないということになります。
また、
２．不動産取得税
案外見逃してしまうのが不動産取得税です。
不動産取得税は県税となりまた申告が必要な税金です。
申告期限は都道府県によりまちまちなのですがおおむね不動産を取得してから60日以内が一般的です。
申告書は県税事務所のホームページからダウンロードできます。下のフォームは大阪府の不動産取得申告書です。
この申告書に必要事項を記入し、必要書類を添付して申告します。
申告しなくても登記後半年～1年以内に県税事務所から納税通知書が送られてきます。
ただし、マイホームには軽減措置があり、登記状況から課税額がゼロになるケースがありその場合は納税通知は送られてきません。
不動産取得税は税率が土地、建物どちらも評価価格の４％とかなり大きな金額になります。
単純計算で土地と建物を合わせて3000万円の評価価格だとすると不動産取得税は120万円にもなります。
マイホームに関しては大きな減税処置がある
2021年までは 税率は３％に引き下げられておりしかも宅地に関しては課税標準価格が（二分の一）半分になります。
また次の条件を満たす住宅家屋なら現在評価価格から1200万円が控除されます。
要件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 取得者の居住用および別荘すなわち住宅であること
- 耐震基準に適合していること
3については新築住宅はすべて当てはまります。
また土地に対しては
上の要件の家が建っているならば次のうちどちらか多い方が税額から控除されます。
- 45000円
- 土地1㎡当たりの価格×1/×宅地の床面積の2倍（200㎡上限）×住宅の取得持ち分×３％
不動産取得税は大体いくらになる？
土地1000万（160㎡）住宅2000万（床面積150㎡）の評価額だとすれば
土地
本来の税額は
1000万×1/2×0.03＝15万円
軽減①
１５万円－45000＝105000
軽減②
１５万円−1000万×1/2×0.03－1000万÷160×1/2×２００×１×0.03＝－37500
軽減②だと税額はマイナスになるので土地の不動産取得税はゼロとなります。
建物
2000万-1200万×0.03＝240000
建物の不動産取得税は払わなければならないようです。
不動産取得税 24万円
ここまで、建築費用以外で４２万円ほどの出費です。
3、引っ越し費用
引っ越しに際してはただ引越センターの費用だけ見込んでいてもダメです。
思わぬところに費用が掛かることを覚悟しておいてください。
引っ越しによって生じる不用品の回収。
おそらく不要になった物が粗大ごみとなって残るはずです。タンスやテーブル、イスなどは代用的なもので案外いろいろと捨てるものが出てきます。
有料ですが、あらかじめ不用品はコツコツと市に粗大ごみとして回収をお願いしましょう。
もし、カーゴの大きな車をお持ちでしたら公共のリサイクルセンターなどに持ち込むと格安で処分できます。
私に地域では車で持っていきゴミの量が１００Ｋｇまで８００円で引き取ってくれます。
民間の廃品回収業者にに頼まないようにしましょう。
だいたい相場で軽トラ１杯分処分して２５０００円というところですか。
そのかわり持ち出しから積み込みすべてやってくれます。
クーラーや冷蔵庫、テレビも、リサイクル法関係なしに持って行ってくれる業者もあれば法外な料金を吹っ掛ける業者もあります。
おそらくフロンの回収はしないでしょうし、不法投棄かもしれません。
今使っているエアコンが新しくて移設して使いたい場合は専門の業者さんに頼まなければなりません。
移設距離にもよりますが相場は２万円～３万円というところです。
引越業者は３社は見積もりを
少なくとも３社に見積もりを依頼しましょう。
しかし引越業者は見積もりを頼まれた時点で仕事を取ったも同然と思っています。
断るとかなり気を悪くします。ひつこく食い下がってくる業者もあります。
あらかじめネットで見積もりできるところもありますが実際現物を見ないとわからないところが多いです。
たとえば階段の幅とか廊下の広さ駐車場の位置などで手間や費用が違ってきます。
ネットの評判で決め気味に見積もりを取ってもらうのも一つの手ですが、
断るかもしれないから見積もってもらうのであって。そこに決めるのなら見積もりなどしなくていいことになります。
少々、勇気がいりますが節約のため数社見積もりで決めましょう。
金額としては移動距離、荷物の量、時期等でいろいろ変わってきます。
私の場合、市内での移動でアート引越センターに決定しました。
4人家族で、3階からの転出となりエレベーターなしで最終請求書が129、600円也
でした。しかし、若い人たちが一生懸命やってくれるので感動してお昼のお弁当をご馳走しました
約1万円の出費となりました。
4、意外と多い雑費
目に見えない費用が案外かかるのですよ。
地鎮祭の費用 だいたい１０万円ぐらいの予算が必要です。
棟上げ式の費用
最近では省略する方もいますが、地域によってはご近所を巻き込んでの一大行事になることもあります。
大体１０～２０万円ぐらいの予算を覚悟してください。
工事中の作業員の方たちの１０時と３時のお茶やお菓子代
缶コーヒーなどケースで買っておくといいようです。
工事前や引っ越し後のご近所への挨拶粗品
工事前の挨拶は工事により騒音や車通過や建築機械による振動などで影響を受けそうな家に粗品を配ります。
５００円程度でいいのではないでしょうか。
引っ越し挨拶はご近所だけでもいいと思います。
工事担当者。現場監督、主任さんなどへのお礼。
ビール券などを工事関係者に分けてもらうよう現場監督にまとめて渡してもいいと思います。
現場監督と主任には別に慰労金として渡す場合もあります。
総額で10万円ほどになりますがきっぱり割り切って一切なしということも個人の自由です。
しかし、後々家の不具合などが出たときの対応を気持ちよく頼めるように私はしました。
5、家具
家がせっかく新しいのに家具は今のままというのも残念でしょう。新しいテーブルやソファーなども欲しくなります。
また、工事見積にカーテンが含まれていないことがあります。
カーテンは家じゅうとなると数十万円かかります。
あとがき
いかがでしたか？家を新築するには建築費以外に様々な費用が掛かることがお分かりになられましたでしょうか？
自分がやってみて初めて分かったことを書き残しました。
土地収得からの事を書けばもっと長い話になりますので今回は建築だけにとどめます。
お役に立てば幸せです、