立ち退きが決まったらまず立ち退き先の土地を見つけなければなりません。
残地が大きい場合は残地に新居を建てることもできますが私の場合は自営業もあり、新しい土地へ引っ越すことになります。
私は自営業を営んでいるので不動産屋巡りなんかできるはずもありません。
顧客を失いたくないのでできれば今の家の近くが最適です。
公共事業による立ち退きは代替え地を提供してくれると思っていたのですが、土地は自分で探すことになりそうです。
市役所の担当者に相談するのが一番
市は多くの宅地を抱えています。
例えば、独居の老人がが亡くなりその後、固定資産税が山積しており、しかも解体費用が土地の価格を上回るので相続する人がいないといった土地は市が所有管理することになります。
この時点で市の担当者さんとはけっこう気さくに話せる関係を気付いていたので相談はしやすかったです。
つまり、立ち退きには担当者と良い関係を気付くことが重要であると経験者として言います。
道路整備工事による立ち退きは、私の家だけではありません。数件進行しています。良い土地はおそらく競合するでしょう。
今のところ一番先頭を走っているのは私です。
担当者がすでに心づもりがあったのか近くで最適な土地があることを教えてくれました。
もちろん市有地です。
早速見学に行くと立地といい広さといい抜群の土地でした。
すぐさま、そこに決定しました。
代替え地とは、土地の交換ではない。
よく、立ち退きは代替え地をもらうという表現がありますが。あたかも土地を交換するように感じますね。
立退きというのはそうそう経験することはないと思いますが、ちまたの話などを聞くと「あの人はいい代替え地をもらった」などと羨望の噂を聞いたりしました。
しかし、公共事業による立ち退きの土地取得は完全な商取引です。
市に所有する土地に気にいったものがなければ民間で探すことになります。
しかしもし、市の所有する土地に気に入った土地があればそれを買うことになるのです。
収用される土地は市に売却することであり、新しく入手する土地は市から買い受けるわけです。
立退きだからといってそこに値引きなどの交渉の余地は全くありません。
新しい土地が収用される土地より高額であればその差額は支払うことになります。
というか、補償契約と土地の購入は何の関係もなく補償金でその土地を買うことになるのです。
補償金は支払われる時点でいろいろな種類、区別がありますが、いったん受け取ったら区別はありません。
土地の収用代金で新しい土地を買うのに足らなければ建物移転補償金などから捻出することになります。
つまり、高い土地を選ぶと新築に充てる資金が少なくなる訳です。
ちなみに、私が購入した土地は収用された土地の2倍の価格でしたので、新築の際は結構苦労しました。
市有地の購入方法
普通、市有地の購入となると競売になったりもしますが。
公共事業による立ち退きの代替え地として優先的に購入できることになります。
手続きとしては、市有地売払申請書（担当者が作成したものに記名捺印する）を市に提出します。
数日後に市有地売却決定通知書を受け取ります。
「これで、市の土地の売買契約が可能になりました」という通知です。
その後市と市有地売買契約書を交わすのですがその直前に代金の１０％を契約保証金として納入しなければなりません。
その後すぐ市から納入通知書が届き残金を振り込むと正式に売買が成立します。
登記は市がやってくれましたが、登録免許税はしっかりと請求されました。
２０１９年９月１８日 Additional writing
残地の使いかた（残地も捨てたもんじゃない）
残地を市が買い取ってくれなくても落胆しなくていいです。土地によっては狭い土地でも案外、使い道はあります。
道路に面していればどんな狭い土地でも看板ぐらい立ちます。
看板は広告社で検索をかければいっぱい出てきます。
車で走っていて良く看板を見かけますが看板の柱などには広告社の名前が入っています。
その名前から調べるとその地域の広告社が見つかります。
○○広告社さんが見つかるとそこへ電話して話をすれば相談に乗ってくれます。土地の場所にもよりますが、通行量の多い道路に面していれば１枚、年２万円~４万円ぐらいの収入になることもあります。
また、車が置けるスペースがあれば整地しアスファルトを敷いて駐車場にもできます。たとえ１台分でも月々の収入になり固定資産税の補填にも使えます。
整地舗装は１万円/㎡ぐらいでしょう。投資と思ってやってみてはいかがですか？たとえ１台だけでも借り手はすぐ見つかりますよ。
立ち退き残地の注意点
立ち退きの条件は地上物の撤去が条件です。
ですから解体工事費用も地上物の撤去分しか保証されません。
建物は地上物だけで構成されているわけではありません。
特に、鉄筋コンクリートのビルであれば地下に相当な基礎部分があります。
木造であってもある程度の基礎部分が残っています。
何が悪いかというと基礎部分は地下埋設物となり、もし残地の売買をするときには買い手にその旨を申告しなければならず、土地価格は実勢価格よりもかなり抑えられるということです。
立ち退き部分は市役所等事業者が地下埋設物を撤去します。
もし担当者が丁寧な方であれば残地部分もそれなりの分担金を支払うことによって同時に撤去してくれることもあります。
私のところも市の担当者から「一緒に工事しませんか？」とお誘いを受けました。
ところが、どのぐらいの費用が掛かるのかと聞いても一切教えてくれません。
価格は教えてはいけない決まりになっているのでしょうか。
ただ一般的な価格で巣としか教えてくれません。
こちらも、解体予算は地上物でギリギリですので後からかなりの金額を請求されても困ります。
ということで私の場合は残地がいびつな形ですし、用途としては駐車場ぐらいしかないと思い基礎の撤去はしないことにしました。
市の対応はそれぞれのケースで違うと思いますので、もし基礎の撤去を持ちかけられたら、とことん価格を探って余裕があれば一緒にしてもらう方が独自で行うよりは安くつくのではないかと思われます。